Dado que aún nos encontramos precios bajos en el mercado y los bancos siguen teniendo oportunidades, más de una persona piensa en comprar un piso como inversión con la intención de alquilar y que este pague la hipoteca u obtener alguna plusvalía futura. Pero…. ¿De verdad interesa esta opción?

Vamos a obviar los tópicos tipo: «ahora los bancos no dan nada», «el dinero no vale nada» o «por poco que suba el mercado algo sacaremos….

1. Comparación de inversiones:

La vivienda que hemos visto tiene un precio de 115.000€ y calculando el precio de alquiler de mercado, usted piensa que podría obtener 500€/mes. Pues bien:

  • Si el alquiler es estable, efectivamente podrá hacer frente a una parte de la hipoteca.
  • Debemos tener en cuenta que el precio no son 115.000€ sino 131.000€-132.000€ ya que tenemos que sumar los gastos de la operación.
  • Suponemos que nos darán el 100% de hipoteca (algo que no es frecuente hoy en día si la vivienda no procede de un banco).
  • Suponiendo todo esto y con un tipo de interés al 2.5%, tendríamos una cuota mensual de 518€.

2. Desfases:

Con estos datos anteriores ya podemos tener algunas proyecciones para saber si la inversión en un bien inmueble puede ser más o menos rentable que la inversión, por ejemplo, en un producto financiero.

  • Desfase hipotecario: Consideramos que el desfase entre lo cobrado y lo pagado serán 18€ (518€-500€)
  • Costes: IBI, comunidad, IRPF… Vamos a estimar un promedio de 200€/mes sin tener en cuenta posibles incidentes a asumir.

3. Calculamos la rentabilidad:

  • Suma de los desfases: 18€ + 200€ = 218€/mes
  • Comparación: Vamos a tener en cuenta, por un lado, el valor del piso de aquí a 30 años (cuando acabamos de pagar la hipoteca) y por otro lado, si aportamos 218€ a un fondo de inversión moderado (por compararlo con algún producto financiero común moderado del mercado).

CONCEPTO

FONDO DE INVERSIÓN INMUEBLE

Valor final a 30 años

107.596€

155.003€

Carga fiscal -5.532€

-4.541€

 

  • Para el fondo de inversión consideramos una rentabilidad anual del 2% capitalizable anualmente.
  • Para el inmueble consideramos una rentabilidad del 1% anual.
  • Para calcular la carga fiscal al momento del reintegro del fondo de inversión, hemos estimado un 19%.
  • Como hemos comentado anteriormente, hemos considerado un 100% de financiación (algo poco común), en el caso de tener una financiación menor y/o tener que hacer frente a los gastos de la operación con fondos propios, tendremos otro coste: el coste de oportunidad.

Dicho coste no suele tenerse muy en cuenta pero en el cálculo de la rentabilidad es muy importante ya que suma o resta a nuestro proyecto, lo que puede cambiarnos la visión por completo.

A todo lo comentado anteriormente, deberíamos sumarle un análisis fundamental de mercado, compararlo con un producto financiero específico u otra inversión alternativa….

Así que si tienes fondos propios ociosos o te estas planteando acometer una inversión, no dudes en ponerte en contacto con un asesor especializado para evitar sorpresas futuras.